Imagen de un arquitecto analizando los planos de una vivienda para licitar una cédula de habitabilidad

¿Por qué en Andalucía no existe la Cédula de Habitabilidad?

Dicen que la cédula de habitabilidad es uno de los documentos más importantes en cualquier compraventa de vivienda. Pero… ¿es eso verdad? ¿en cualquiera?

Pues parece que no. Por ejemplo, en Andalucía no existe desde 1987.

En las siguientes líneas te contaré por qué desapareció y qué se utiliza en su lugar.

Recuerda que es posible que obtener la certificación de habitabilidad sí sea un trámite obligatorio en tu Comunidad Autónoma.

Consulta siempre con un profesional antes de empezar con los trámites para vender tu vivienda.

Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios situada al final de la página.

Puedes ponerte en contacto conmigo aquí.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La cédula de habitabilidad es un documento oficial emitido por la administración pública, que certifica que una vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad mínimas para ser habitada de forma segura y salubre.

Como ya habrás intuido por el título de este artículo, no en todas las comunidades autónomas es obligatoria, pero sí en muchas de ellas.
Las cédulas emitidas antes de 2004 caducaron a los 10 años. A partir de entonces, la caducidad se amplió hasta los 15 años.

Para conseguir la cédula de habitabilidad, un técnico (arquitecto) debe realizar una inspección del inmueble y elaborar un certificado de habitabilidad.

Si el certificado es favorable, podrás solicitar la cédula. Eso sí, antes tendrás que pagar las tasas administrativas correspondientes.

Normalmente, no necesitarás la cédula de habitabilidad a no ser que vayas a alquilar o vender una propiedad.

En tal caso, si en tu Comunidad Autónoma es obligatoria, te recomiendo que empieces con los trámites lo antes posible. A veces, obtenerla puede llevar más tiempo de lo esperado.

¿Por qué en Andalucía no se solicita la cédula de habitabilidad a la hora de vender una vivienda?

Lo cierto es que no hay un motivo concreto. Se trata más bien de un tema de competencias entre Comunidades Autónomas y Ministerios.

Entonces, ¿en Andalucía no hay ningún documento que acredite la habitabilidad de una vivienda? La respuesta es sí.

Desde que en 1987, la Junta de Andalucía suprimiera la cédula de habitabilidad y el informe preceptivo sobre condiciones higiénicas en el decreto 283/1987 , el documento empleado para este fin pasó a ser la Licencia de Ocupación.

Dicha licencia no es algo nuevo, sino que se trata de un documento que garantiza que un edificio y todas sus viviendas han sido ejecutadas según las condiciones y el proyecto por el cual obtuvieron la licencia para ser construidas.

Lo que ha sucedido es que, para simplificar trámites administrativos, algunas comunidades autónomas han decidido unificar ambos documentos: la cédula de habitabilidad y la licencia de ocupación.

Y Andalucía es una de esas Comunidades Autónomas.

No obstante, el decreto actual establece que la Consejería de Obras Públicas y Transporte, encargada hasta ese momento de la concesión de las cédulas de habitabilidad, podría seguir ejerciendo el resto de sus competencias con el fin de garantizar que las viviendas cumplan las condiciones adecuadas de habitabilidad e higiene.

Es decir, no se pide la cédula, pero la administración se reserva el derecho de comprobar una vivienda o edificio si lo considera necesario.

Diferencias entre cédula de habitabilidad y licencia de ocupación

Redacción del proyecto y planos por parte de un arquitecto

Existen dos grandes diferencias entre la Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Primera Ocupación.

La primera es que la cédula no es de aplicación en todas las comunidades autónomas, como es el caso de Andalucía, mientras que sí lo es la Licencia de Primera Ocupación.

La segunda diferencia es que la Licencia de Primera Ocupación tiene como principal función garantizar que una nueva construcción se ha ejecutado cumpliendo con el proyecto presentado en el momento de obtener la licencia.

Por otro lado, la certificación de habitabilidad trata de garantizar el mantenimiento de las condiciones de habitabilidad e higiene del parque de viviendas nacional, tomando como referencia las distintas modificaciones en la normativa urbanística, y no solo lo establecido en el proyecto de obras inicial.

Es por eso por lo que la cédula caduca cada 15 años, y la razón por la que se exigen cada vez que se alquila o se vende una vivienda.

Requisitos para obtener la licencia de ocupación en Andalucía

Tratando de resumir lo que hemos visto hasta ahora, podemos decir que la Cédula de Habitabilidad y la Licencia de Ocupación tienen objetivos similares, pero también algunas diferencias importantes.

Sabemos que ambos documentos se obtienen mediante trámite administrativo y que son necesarios a la hora de transmitir una vivienda, bien alquilándola o vendiéndola.

Y ahora también sabemos que, en Andalucía, la Cédula de Habitabilidad no existe desde el decreto 283/1987 del año 1987 y que, en su lugar, solo se solicita la Licencia de Ocupación.

Ahora bien, ¿cómo se lleva a cabo el trámite? ¿qué te van a pedir desde la administración en caso de una edificación ya existente?

He tomado como ejemplo los trámites y documentos exigidos por el Ayuntamiento de Jerez de la Frontera, ciudad que conozco bien teniendo en cuenta que es dónde Unoxciento tiene su oficina central.

Esto es lo que tendrás que presentar:

  • Un certificado descriptivo del estado de conservación del edificio y sus instalaciones, así como su aptitud para ser destinado al uso previsto y un resumen de las condiciones urbanísticas vigentes. Dicho certificado lo debe preparar y visar un técnico competente.
  • La identificación registral y catastral de la vivienda.
  • Documentación que garantice el correcto funcionamiento de las instalaciones públicas, y de su accesibilidad y viabilidad sin necesidad de obras.

Conclusión

A la hora de vender una vivienda, son varios los trámites, documentos, gastos e impuestos que vas a encontrarte por el camino.

El motivo por el que empecé a escribir este blog fue precisamente ayudar a personas como tú, que tienen dudas sobre el proceso y que, por la razón que sea, necesitan información antes de tomar la mejor decisión.

No obstante, cada caso es diferente. Como has podido ver, algo aparentemente tan sencillo como la Cédula de Habitabilidad no lo es dependiendo de dónde vivas.

En Andalucía, como en otras comunidades autónomas, funciona de forma diferente. Lo mismo sucede con algunos impuestos.

En Unoxciento asesoramos de forma gratuita a propietarios y compradores de Jerez de la Frontera y Cádiz. Seguro que en tu zona también encuentras excelentes profesionales dispuestos a echarte una mano.

Pierde el miedo a las inmobiliarias y apóyate en nosotros. Cambiar de vivienda es algo lo bastante importante como para pedir ayuda.

Hasta la próxima semana.

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