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¿Qué debes tener en cuenta para vender tu casa?

Preguntas frecuentes

¿Por qué quieres vender tu casa?

Lo primero que te recomendamos es que analices qué te motiva para vender tu casa.
Las principales razones suelen ser:

  • Económicas:
    • “Porque me va bien y quiero otra casa mejor, más cómoda”
    • “Porque tengo problemas para pagarla, necesito otra más económica”
  • Trabajo:
    • “Me cambian de lugar de trabajo”
    • “Me cambio de empresa de trabajo”
  • Familiares:
    • “Somos más de familia y se me queda pequeña”
    • “Somos menos de familia y se me queda grande”
    • “Por reparto de herencia”

Esas necesidades nos tienen que llevar a determinar un tiempo en el que quiero vender mi casa. La expresión “no tengo prisa”, de ser cierta, sería lo más parecido a “no quiero venderla”. Al principio no se tiene prisa, pero luego van pasando los días y los meses, y cada vez nos queda menos tiempo para venderla. Y eso se acaba reflejando en una bajada de precio drástica.
Si no tienes prisa en vender, la mejor opción seguramente es no ponerla en venta.

¿Qué tienes que tener en cuenta a la hora de vender tu casa?

Lo que más valor aporta a tu casa y en lo que se fijan los compradores es:

  • Situación:
    • La zona tiene un impacto definitivo sobre el valor, como son las calles, tráfico, servicios asistenciales, transporte, zonas verdes, etc.
  • Conservación:
    • Las casas nuevas tienen ventajas sobre las de segunda mano, porque están limpias y en condiciones perfectas. Los promotores decoran sus pisos piloto con los colores de moda y los últimos inventos en electrodomésticos y domótica. Pero no importa lo antigua que sea su casa: podemos enseñarle formas económicas de hacer que su casa aparezca atractiva para los compradores. Algunos cambios y reparaciones estratégicas pueden suponer un cambio muy importante.
  • Precio:
    • Cuanto más de prisa se venda, mejor. Las estadísticas dicen que las casas que se venden más deprisa son las que tienen el precio adecuado desde el primer día. Las casas que tienen un precio por encima del mercado tardan más en venderse y, al final, se acaban vendiendo por menos de lo que se debería. Nosotros te daremos la información que te ayudará a poner el precio exacto de la casa.
  • El agente y las acciones de marketing:
    • El agente que elijas puede cambiar drásticamente la realidad con la que vendas tu casa y el precio que obtengas.
      Las acciones de marketing no son solamente acciones de publicidad. Los agentes que triunfan en el mercado conocen bien el mismo y tienen muy buenos contactos con compradores. Tienen prestigio entre los demás agentes, lo que significa que tu casa tendrá el máximo de exposición en el mercado.
¿Qué papeles debes tener preparados?
  • Escritura de propiedad
  • Último recibo de IBI
  • Último recibo de gastos de comunidad
  • Últimos recibos de los suministros (luz, agua y gas)
  • Último recibo de la hipoteca
  • Certificado de Eficiencia Energética
¿Cómo preparar tu casa para la venta?

Consejos para hacer tu casa más atractiva

Hay cosas en las que tú no puedes influir como: La zona, la superficie de tu casa, la orientación, él estado de conservación del edificio…

Pero otras en las que sí y son en estas donde tienes que poner todos tus esfuerzos, porque nunca tenemos una segunda oportunidad de causar una primera buena impresión.
Muchas casas fantásticas se quedan sin vender porque no conservan su mejor aspecto.

Antes de entrar en tu vivienda ¿Qué ve el comprador?

El felpudo (nuevo), es lo primero que se ve y cambiarlo es económico. La puerta de entrada, que esté brillante, que no tenga arañazos… Timbre (perfecto funcionamiento). “Se pueden hacer pequeños cambios o reparaciones que pueden suponer una mejora muy importante en tu casa”.
Nada mejora el aspecto de la casa más que unas paredes impecables y recién pintadas.

Al entrar en tu vivienda ¿Qué ve y qué percibe el comprador?

Amplitud, descargar el espacio de muebles innecesarios, armarios ordenados, casa recogida y viste la mesa del comedor. Instala bombillas de máxima potencia, para conseguir que tu casa brille.

Limpieza

Cuartos de baño, cocina (ojo debajo del fregadero, hay compradores muy curiosos), cristales de las ventanas (que brillen), persianas, suelos, olores, (esto es especialmente importante, lo primero que se percibe al entrar en una casa es su olor, recomendamos, que este bien ventilada y alguna fragancia muy suave a café recién hecho).

Mantenimiento

Revisar cisternas y grifos, encender todas las bombillas de las lámparas, si alguna puerta rechina, engrásala, revisa mecanismos eléctricos persianas enrollables.

Sensación de hogar

Música suave, ambiente acogedor, subir las persianas para ver la claridad, temperatura agradable, la mesa puesta hará más atractivo el comedor, guarda las fotos personales para que el comprador se pueda imaginar viviendo allí sin ser un intruso.

¿Cómo fijar el precio correcto de venta?

Es un dilema. Si es demasiado bajo perderás dinero; Si es demasiado alto también porque no se venderá. Es una tarea que parece imposible y aquí es donde es determinante un buen asesoramiento por parte de un profesional inmobiliario.

¿En qué se basa el valor de tu casa?

  • El mercado actual
  • La oferta similar a la tuya
  • La financiación actual
  • El estado de la vivienda
  • La percepción del comprador
  • La situación y la zona

¿En qué no se basa el valor de tu casa?

  • Lo que necesitas para vender
  • Lo que has gastado en ella
  • Lo que quieres
  • Lo que vale la que vas a comprar
  • Lo que te dijo el vecino
  • Tus sentimientos hacia ella
¿Poner un precio alto para después negociar?

Peligros de pedir demasiado

Además del marketing, el precio de una casa es el otro factor más importante durante el proceso de venta. Está claro que todo el mundo quiere ganar lo más posible en la venta de su casa, así que la tentación de pedir demasiado es habitual.

La verdad es que esto es lo que a menudo supone que las casas más caras acaben vendiéndose por debajo de su valor de mercado. He aquí algunas de las consecuencias de no poner el precio correcto desde el principio:

  • Una casa cara ayudará a tus vecinos competidores a vender la suya. Tu casa servirá para que otros en tu barrio demuestren que la suya es una buena oportunidad, ya que está más barata. Tu objetivo debe ser entrar en el mercado a un precio que atraiga a los compradores, no que les lleve a otras casas.
  • El vendedor perderá posibles compradores interesados. Los posibles compradores solo visitan aquellas propiedades, que están dentro de unos rangos de precio, si pides demasiado aunque estuvieras dispuesto a aceptar ofertas más
    bajas, no vas a recibirlas porque los posibles compradores no llegarán siquiera a ver la propiedad.

La propiedad se quemará en el mercado

Un precio elevado provoca que se tarde más en vender o incluso que no se venda, la gente evita las casas que llevan tiempo a la venta, porque suponen que habrá algo malo en ella, o que el vendedor no está dispuesto a negociar. Las mejores ofertas se reciben generalmente en los primeros 60 días, pero solo si el precio es correcto desde el principio.

La propiedad tendrá problemas con la tasación

Aunque hiciera una oferta alguien que no conociera el mercado, el banco sabe lo que vale la casa en realidad y no dará un préstamo para ella. El vendedor tendrá que bajar el precio de todas maneras o perder la operación.

¿Vender por tu cuenta?

Vender tu casa quizás sea de las decisiones más importantes que tomaras a lo largo de tu vida. Y no es para menos te juegas mucho, quizás sea tu mayor o único patrimonio, conseguido durante años de duro trabajo y sacrificio.

A menudo; en nuestra vida familiar, nos encontramos en situaciones en las que es preciso contar con la ayuda de profesionales para resolver pequeñas dificultades. ¿Por qué no hacer lo mismo con una decisión tan importante como la venta de tu vivienda?

Vender por tu cuenta puede ser un juego peligroso, así que estos son los pasos que recomendamos que sigas para vender lo antes posible y al mejor precio que puedas conseguir:

  • Antes de empezar, asegúrate de que dispones de la documentación más relevante para la venta de tu vivienda: Escritura de propiedad, Certificado de Eficiencia Energética.
  • Haz entrevistas, compara y elige a un buen agente inmobiliario (¡con uno basta!) para que comercialice tu vivienda y represente tus intereses durante todo el proceso que dure la venta o el alquiler de tu hogar.
  • Solicita a tu agente que realice un análisis comparativo de mercado para ayudarte a valorar el precio de tu vivienda. Un precio realista te ayudará a vender antes y mejor.
  • ¿Qué plazo tienes para vender? Comparte con tu agente tus previsiones temporales y déjate asesorar sobre la estrategia de precio más adecuada para tus planes de futuro.
  • Solicita a tu agente inmobiliario que te explique el plan de ventas para vender tu vivienda, o dicho de otro modo: Lo que va hacer por ti para merecer tu confianza.
  • Que te facilite Asesoramiento Legal, Jurídico/Fiscal, y que se haga cargo de todos los trámites necesarios. Son cuestiones complejas que deben ser gestionadas por profesionales. La agencia te debe facilitar este servicio, te ahorraras muchos quebraderos de cabeza y estarás protegido y correctamente asesorado en todo el proceso de venta.
¿Cómo enseñar la casa?

Ya sabemos cómo tenemos que preparar la casa, lo hemos visto anteriormente. También nos hemos hecho una idea de lo importante que es tener una estrategia de marketing para que los posibles compradores contacten con nosotros.

Después de toda esa inversión y esfuerzo llega el momento más delicado, tenemos delante al posible comprador ¿Qué hacemos?…

Antes de que llegue el cliente revisamos el estado de la casa y la preparamos como si fuese este cliente quien nos va a comprar la casa, es decir, solo nos falta ponerle un lacito…

Nunca des la sensación de querer vender, no agobies al cliente déjale su tiempo, tienes que intentar que sea él quien te pregunte, eso será síntoma de que tiene interés, háblale de la zona, de los vecinos de la comunidad.
ACUÉRDESE, el cliente quiere ver la casa…

Sería una pena que después de todo el esfuerzo se cometiera un error…, en estos momentos te la juegas…

¿Cómo negociar y cerrar la venta?

Si el cliente muestra un mínimo interés, tienes que detectarlo porque seguramente lo que quiere es hablar de precio, cualquier objeción que le ponga es bueno, porque eso quiere decir que le interesa tu casa, tiene que estar preparado para oír cualquier cosa pero NUNCA te lo tomes como algo personal, para ti, tu casa es tu HOGAR. Para el cliente
Todavía es una CASA.

Tiene que saber cerrar de forma oportuna, las oportunidades se presentan y hay que aprovecharlas, muchas veces un pequeño detalle nos revela que hay que darle un pequeño empujoncito al comprador para que se decida a sentarse a hablar de las condiciones, y esto o se sabe o no se sabe… Lo más normal es que la oferta no sea tan alta como te gustaría.
Una vez sentados para negociar hay que saber sobre que se negocia y que estrategia tenemos, por ejemplo:

  • Cuándo se entregan las llaves
  • Mobiliario
  • Los gastos de notaría e impuestos
  • Importe de la señal
  • Forma de pago
  • Reserva condicionada al préstamo
  • Y en último lugar, el precio
¿Qué gastos vas a tener con la venta?

Tienes que saber qué gastos te va a suponer la venta de tu casa.

  • Impuestos municipales
    • Incremento de valor de los terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía)
  • Impuestos estatales
    • Según impuesto sobre la renta de Personas Físicas
  • Si tienes hipoteca
    • Gastos de cancelación económica, si tu hipoteca es a interés variable entre 0% y el 1% del capital pendiente. Gastos de cancelación registral, tienes que hacer una escritura para cancelar la hipoteca y por tanto gastos de notaría y registro de la propiedad. Y por ley, (según el artículo 1455 del código civil) los gastos del notario de la compraventa.
  • Profesionalidad
    • Está claro que la profesionalidad es fundamental para hacer una buena venta. Cualquier pequeño error se paga en el precio, porque se tarda mucho en vender y hay que bajar el precio, o porque se negocia mal y también hay que bajar el precio.
      En unoxciento esto es a lo que nos dedicamos, esto es lo que sabemos hacer, con nosotros SEGURO que conseguirás vender antes y a mejor precio.

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