Concepto de hipoteca

Cómo vender un piso hipotecado: las 3 únicas formas de conseguirlo

Según el Instituto Nacional de Estadística, cada mes se conceden más de 20.000 hipotecas (de media) en España.

Sé que parecen muchas hipotecas. Pero, para que tengas otra referencia, en septiembre de 2007 se concedieron nada más y nada menos que 141.068 préstamos hipotecarios.

Menuda diferencia, ¿verdad?

Comprar una vivienda con hipoteca no es nada raro, pero ese no es el tema de este artículo. De lo que me gustaría hablarte hoy, es de qué puedes hacer si decides cambiar de piso antes de terminar de pagar esa hipoteca.

Mi objetivo es que tengas una idea clara de los 3 caminos que puedes elegir para vender tu vivienda de forma segura y con garantías. Pero antes, para entender bien todo lo que vas a leer a continuación, es imprescindible que sepas que una hipoteca no es lo que crees que es, y que por eso, aunque hayas terminado de pagar el préstamo, puede que sigas teniendo una hipoteca sobre tu casa.

Te lo cuento a continuación.

Como siempre, si te quedan dudas sobre algo de lo que leas aquí, puedes escribirme y te contestaré personalmente. También puedes dejar tu pregunta en la sección de comentarios situada al final de la página.

Puedes ponerte en contacto conmigo aquí

Qué es una hipoteca y qué es un préstamo hipotecario

El uso generalizado de una palabra, no siempre es el uso correcto. Y eso es precisamente lo que ha pasado con la palabra “hipoteca”.

Durante años, todos (me incluyo) hemos llamado hipoteca a algo que en realidad es un préstamo hipotecario. O dicho de otra forma. El dinero que pedimos al banco para comprar una casa, es un préstamo.

Lo que sucede es que ese préstamo toma como garantía de pago la misma casa que estás comprando, y esa garantía es lo que llamamos hipoteca. De ahí viene el nombre de préstamo hipotecario.

Por eso, aunque hayas pagado todas las cuotas de tu préstamo, como esa garantía sigue vigente a efectos legales (inscrita en el Registro de la Propiedad), continúa existiendo una carga sobre la vivienda.Te hablaré de este tema un poco más adelante, cuando analicemos las distintas formas de vender
un piso hipotecado.

No obstante, sí que es importante que te quedes con la idea de que una vivienda se debe transmitir a los nuevos propietarios, libre de cargas. Y la hipoteca es una carga.

Se puede vender un piso con hipoteca pendiente… y te voy a explicar cómo conseguirlo

Después de más de 30 años trabajando en el sector inmobiliario, soy incapaz de contar el número de personas que me han hecho la misma pregunta: Alfredo, aún tengo hipoteca. ¿Puedo vender o tengo que cancelarla antes?

Y es una pregunta totalmente normal. Nadie nos explica estas cosas. La respuesta es sí. Sí se puede vender un inmueble hipotecado. Y lo mejor de todo, es que es mucho más fácil de lo que parece.

Además, si dejas los trámites en manos de un profesional inmobiliario o una gestoría, ni siquiera tendrás que hacer la mayoría de los pasos de los que te voy a hablar a continuación. Ellos se encargarán de todo.

Las 3 únicas formas de vender una vivienda hipotecada

Son 3: cancelarla, transmitir la deuda al comprador o, si vendes tu vivienda hipotecada para comprar otra, contratar una hipoteca puente.

Veamos con más detalle cada una de ellas.

1. Cancelar la hipoteca pendiente antes o durante la venta

Antes de empezar, quisiera avisarte de algo importante: si tienes que vender tu propiedad por menos de la cantidad que debes, tendrás que seguir pagando hasta cancelar por completo el préstamo hipotecario.

En este caso, el peor de todos, la hipoteca desaparece y el resto del préstamo hipotecario se convierte, normalmente, en otro tipo de préstamo que ya no toma la vivienda como garantía.

Hay casos excepcionales en los que se puede negociar y llegar a un acuerdo con el banco. De hecho, en Unoxciento lo hemos conseguido en varias ocasiones…


Tras perder mi trabajo tuve que elegir entre pagar la hipoteca o comer. Elegí esta última, pero la deuda era más grande cada mes y el banco nos dio un ultimátum: o pagábamos o teníamos que dejar la casa. Un conocido me habló de Alfredo. Le expliqué la situación y en menos de 24 horas ya había concertado una cita con el banco. Después de negociar durante meses, Alfredo consiguió que me concedieran la dación en pago perdonándonos casi 97.000 euros, y durante todo ese tiempo pude mantener mi casa. Mi familia y yo siempre estaremos agradecidos.

J. García (Comercial), 49 años
Jerez de la Frontera

Por suerte para todos, la situación más habitual es la de vender por un importe mayor al de la deuda, por lo que la cancelación es, ahora sí, un trámite sencillo.
Veamos cómo funciona, dependiendo de si has acabado de pagar la hipoteca o aún te quedan muchas cuotas pendiente.

Si has pagado todas las cuotas de tu hipoteca

Si ya has terminado de pagar todas las cuotas, o te queda una parte pequeña que podrías liquidar antes de vender tu casa, lo primero que necesitas para cancelar la hipoteca es un certificado de saldo cero.

Este certificado lo emite la entidad bancaria que te concedió el préstamo y certifica que no queda ninguna cuota pendiente.

Con el certificado de saldo cero, tú y el banco firmaréis ante Notario y en Escritura Pública la cancelación de la hipoteca.

Este trámite te corresponde pagarlo a ti, y el precio dependerá de si lo haces por tu cuenta o contratas a un gestor externo.
Una vez firmada la cancelación, podrás solicitar el modelo 606 de los Actos Jurídicos Documentados (AJD). No tendrás que pagar nada aquí, pero tienes que tramitarlo.

Para terminar, lleva la Escritura de cancelación y el justificante de los AJD al Registro de la Propiedad. Por fin podrás solicitar la cancelación.

¿Te quedan cuotas por pagar?

Los pasos son muy parecidos a los explicados en el punto anterior, solo que, en este caso, liquidarás el total de la deuda pendiente después de vender tu casa.

Es la solución ideal cuando debes una parte importante de la hipoteca, ya que podrás utilizar el dinero que recibas por la venta para pagar.

Solo debes tener en cuenta que un representante del banco estará presente durante la firma y que la parte compradora tendrá que hacer dos cheques, uno para ti y otro por valor de la deuda a nombre del banco.

En este caso, será la parte compradora la encargada de tramitar la cancelación registral, aunque tú sigues teniendo la obligación de pagar el coste.

3. Mediante subrogación de hipoteca

Subrogar significa sustituir, y solo se pueden sustituir dos cosas en una hipoteca: el acreedor, es decir, la entidad financiera, o el deudor, es decir, la persona o personas con la obligación de pagar el préstamo hipotecario.

Sustituir al acreedor es una práctica bastante más común de lo que piensas que consiste en cambiar la hipoteca de banco con el objetivo de conseguir mejores condiciones.

Pero la fórmula que te va a permitir vender tu vivienda hipotecada es la segunda, ya que mediante la subrogación de la hipoteca, podrás transmitir el préstamo al nuevo propietario en el momento de la venta.

No obstante, todo ha cambiado desde la reforma de la ley hipotecaria de 2019.

La razón es que, hasta entonces, subrogarse le suponía al comprador un ahorro importante en los gastos de constitución de hipoteca.

Ahora, con la nueva ley, esos gastos los asume el banco, por lo que la subrogación ya no es una opción tan atractiva.

3. Con hipoteca puente

Una hipoteca puente es un producto bancario pensado para personas que quieren vender una vivienda hipotecada para comprarse otra.

Funciona de la siguiente manera: compras tu nueva vivienda, y el banco unifica durante un período de tiempo la hipoteca de tu actual vivienda y la de la nueva.

El truco está en que la cuota unificada de ambos préstamos hipotecarios es menor de la que sería por separado.

De esa forma, puedes comprar tu nueva casa aunque no hayas vendido aún la anterior, cuya hipoteca cancelarás cuando lo hagas.

Pero cuidado, a medida que pase el tiempo, ese “descuento” en la cuota cada vez será menor y su importe irá creciendo.

Por eso es importante que, si optas por esta opción, lo hagas con la intención clara de vender lo antes posible, aunque eso suponga no obtener el máximo precio posible.

Como ves, sí se puede vender una casa o un piso con hipoteca, pero…

La clave está en seguir todos los pasos.

Cancelar una hipoteca conlleva gastos, la subrogación no siempre es posible y contratar una hipoteca puente tiene sus riesgos.

Mi consejo, cuenta siempre con asesoramiento profesional.

En Unoxciento, por ejemplo, contamos con asesores especializados en estos y otros trámites.

Así que si vendes una propiedad en Cádiz o Jerez de la Frontera, no dudes en consultarnos. Pásate por nuestra oficina y pregunta por mí, Alfredo. Te atenderé personalmente.

Hasta la próxima semana.

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